Как заявил Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL, изменения рынка недвижимости из-за пандемии коронавируса будут заметны на протяжении не менее пяти лет.
Как говорится в сообщении компании, кризис 2020 года, вызванный распространением Covid-19, уже показал первые результаты — снижение экономической активности в реальном секторе экономики и обвал цен на нефть.
Рынок недвижимости живет циклами (расширение — избыточное предложение — рецессия — восстановление) и в целом коррелирует с бизнес-активностью, и сиюминутного обвала здесь ждать не стоит: изменения будут видны в краткосрочной и среднесрочной перспективе от полугода до пяти лет. Одними из предпосылок для них могут стать потенциальное снижение годового темпа роста товарооборота на 1–2% уже в этом году и падение грузооборота, полагает Владислав Фадеев.
Так, по данным JLL, на московском рынке торговой недвижимости цикличность проявляется очень наглядно — последствия кризисов 2008 и 2014 года повлияли на трехлетние спады во вводе новых объектов. Данная тенденция не случайна: на момент начала экономического спада у девелоперов есть проекты в работе, находящиеся в достаточно высокой степени готовности, остановка которых была бы нецелесообразной. Завершение таких объектов поддерживает объем нового предложения на высоком уровне в течение двух посткризисных лет.
К примеру, в пиковый 2009 год ввод качественных торговых центров в Москве достиг 489 тыс. кв. м, а в 2016 — 518 тыс. кв. м. В то же время проекты на ранней стадии готовности были приостановлены, а разработка и начало строительства новых торговых центров замерло, что в результате привело к отложенному падению объемов ввода в среднем на 60-70%. Высокая степень готовности заявленных на 2020 год объектов в Москве позволяет предположить, что большая часть из них все же откроется к концу текущего года. В столице на 2020 год заявлено 306 тыс. кв. м, 75 тыс. из которых уже работает в составе торгового центра в парке развлечений «Остров мечты» и торгового центра «Столица» в Новой Москве. В Санкт-Петербурге анонсирован ввод 47 тыс. кв. м, но вероятность переноса сроков открытия очень высока.
Что касается доли свободных площадей, то она сразу повышается на 2–3 процентных пункта, затем в течение 1–1,5 лет достигает максимума. Увеличение вакантности происходит в менее успешных объектах, а торговые центры с хорошо продуманной концепцией не так сильно подвержены ее росту. Прайм-объекты в сравнении со среднерыночной ситуацией практически не реагируют на кризисные условия. По прогнозам JLL, доля свободных площадей на конец 2020 года составит 8–10% в Москве и 9–10% Санкт-Петербурге.
Чего ждать в перспективе от игроков рынка торговой недвижимости по мере развития ситуации? Новых концепций торговых центров, переосмысления цепочек поставок, увеличения спроса на аутлеты, изменения взаимоотношений ритейлеров и собственников, а также ускоренных темпов развития онлайн-торговли и, конечно, пересмотра существующей сети физических магазинов с вниманием к организации точек выдачи интернет-заказов.